Questions Fréquentes (FAQ)
Quelle est la marge minimum pour un marchand de biens ? ▼
La règle d'or est de viser une marge brute de 20% minimum (marge d'erreur incluse) pour absorber les imprévus de chantier, les frais de portage élevés et la fiscalité IS, afin de conserver une marge nette après impôts de 10-12% du prix de revente.
Comment se calcule la TVA sur marge en 2026 ? ▼
La TVA sur marge (20%) se calcule sur la base : [Prix de revente FAI - Prix d'achat]. Elle s'applique si le bien a été acheté auprès d'un non-assujetti (particulier). Si le bien est acheté avec TVA, on applique la TVA sur le prix total.
Qu'est-ce que les frais de portage en immobilier pro ? ▼
Les frais de portage incluent : intérêts bancaires (souvent in fine), assurances PNO/DO, taxe foncière prorata temporis, charges de copropriété et abonnements fluides pendant la détention.
Le marchand de biens doit-il payer la taxe sur la plus-value des particuliers ? ▼
Non. Le marchand de biens est un commerçant. Ses profits sont des bénéfices (BIC ou IS) et non des plus-values immobilières privées. Il n'y a donc pas d'abattement pour durée de détention.
🎯 Stratégie Marchand de Biens
Le diable est dans les détails. Oubliez la plus-value latente, concentrez-vous sur le contrôle des coûts. La TVA sur marge est souvent le poste qui transforme un gain en perte si elle est mal anticipée.
Marchand de Biens : Le Guide Ultime du Calcul de Marge en 2026
Dans le métier de Marchand de Biens (MDB), on ne gagne pas sa vie en rénovant des appartements, on gagne sa vie en maîtrisant ses feuilles de calcul. En 2026, avec des taux d'intérêt volatils et des coûts de matériaux imprévisibles, une erreur de 3% sur votre simulation peut transformer une réussite éclatante en dépôt de bilan. Une due diligence 48h est le seul rempart contre l'échec.
L'Anatomie d'une Opération Rentable : La Méthode Inversée
Un professionnel ne calcule pas sa marge à la fin. Il part de sa Marge Nette Cible pour déterminer son Prix d'Offre Maximum (POM), soutenu par un cahier des charges professionnel pour éviter les imprévus. Si le vendeur n'accepte pas ce prix, le MDB passe au dossier suivant.
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Les 5 Postes de Coûts qui "Tuent" les Débutants
- Frais de Portage : 0,5% à 0,8% par mois.
- TVA sur Marge : Un poste de 20% sur votre profit financier.
- Assurance Dommages-Ouvrage : Indispensable pour la revente (1% à 3% des travaux).
- Garantie Financière : Souvent exigée par les banques.
- Frais de Commercialisation : Jusqu'à 5% du prix de revente.
💡 Exemple de lissage de marge
Sur une opération de 500k€, un gain de 10% sur les travaux via l'IA RenovMatch génère 8 500€ de marge nette supplémentaire immédiate.